최근, 부동산 재개발 및 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있습니다. 그러나, 동시에 이를 통제하려는 정부의 규제도 많아지고 있는 것이 현실입니다. 그러므로, 재개발 사업에 투자하기 위해서는 각종 규제의 개념과 기준에 대해서 알아두셔야 합니다.
재개발, 재건축과 관련된 대표적인 규제로는 '재건축 초과이익환수제'라는 것이 있습니다. 재건축 초과이익환수제는 여러 재건축 규제 중에서도 가장 강도가 높은 것으로 평가받고 있습니다. 최근, 대장동 개발사업 논란이 불거지며, 이 재건축 초과이익환수제가 크게 주목을 받고 있는 상황이기도 합니다.
한편, 2017년 하반기 강남권에 위치한 재건축 조합들은 이 규제를 피하기 위해서 관리처분인가 신청 일정을 무리하게 앞당기기도 했습니다. 결론적으로, 2018년 1월 2일까지 관리처분인가 신청을 하지 않은 재건축 단지들은 2021년 하반기부터 재건축 부담금 폭탄을 피할 수 없을 것으로 보입니다. 현재 상황을 파악하기 위해서는 재건축 초과이익환수제의 뜻과 기준, 그리고 계산법을 숙지하셔야 합니다.
재건축 초과이익환수제란? (Feat. 초과이익환수제 기준, 계산법, 사례)
1. 재건축 초과이익환수제란?
☞ 재건축 초과이익환수제란, 재건축 조합원 1인당 3,000만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 산출된 예상 이익 금액의 10 ~ 50%를 개발부담금 형식으로 환수하는 제도입니다.
☞ 여기서 개발 이익이란, 재건축 추진 위원회 구성 시점과 입주 시점 사이의 평균 집값 상승분에서 개발 비용을 비롯한 각종 비용을 제외한 금액을 지칭합니다.
☞ 즉, 재건축 초과이익환수제의 주요 내용을 간단하게 말하자면, 집값이 3,000만원 이상 상승하는 경우에는 그 초과분을 국가로 다시 환수하겠다는 것입니다.
2. 재건축 초과이익환수제 환수 기준
☞ 재건축 초과이익환수제의 환수 기준은 앞서 말씀드린 3,000만원입니다. 하지만, 아파트 재건축이 진행될 시, 각 아파트의 개발 이익은 3,000만원을 넘을 것으로 예상됩니다.
☞ 그러므로, 우리는 각 조합원들이 1인당 얼마 정도의 이익을 가져갈지를 고려하여, 아래의 계산법에 따라서 초과이익환수제에 실질적으로 대비해야 합니다.
3. 재건축 초과이익환수제 계산법
▼ 아래의 계산방법은 국토교통부에서 제시한 자료와 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제12조를 참고하여 작성되었습니다.
| 조합원 1인당 이익 | 세금 부과율 |
| 3천 ~ 5천만원 | 3,000만원 초과 금액 10% × 조합원 수 |
| 5천 ~ 7천만원 | (200만원 × 조합원 수 + 5,000만원 초과 금액 20%) × 조합원수 |
| 7천 ~ 9천만원 | (600만원 × 조합원 수 + 7,000만원 초과 금액 30%) × 조합원수 |
| 9천 ~ 1억 1천만원 | (1,200만원 × 조합원 수 + 9,000만원 초과 금액 40%) × 조합원수 |
| 1억 1천만원 이상 | (2,000만원 × 조합원 수 + 11,000만원 초과 금액 50%) × 조합원수 |
4. 재건축 초과이익환수제 시행 시기
☞ 한남파라곤 재건축 조합원들이 재건축 초과이익환수제는 위헌이라며 헌법소원을 냈으나, 2019년 12월 27일 헌법재판소는 재건축 초과이익환수제는 '합헌'이라는 결정을 내렸습니다. 이에 따라 국토교통부는 다시 한번 이 제도를 시행할 것임을 공고하였습니다.
☞ 현행 법령에 따르면, 재건축 아파트가 준공되면 각 지방자치단체는 3개월 내에 조합에 재건축 부담금을 즉시 통지하도록 되어있습니다. 만약, 조합 측에서 부담금 통지 결과에 재심사를 청구하지 않으면, 그로부터 1개월 내에 부담금이 결정 및 부과됩니다.
☞ 각 조합원들은 실질적으로 환수액 부과일로부터 6개월 내에 재건축 부담금을 납부해야 합니다.
5. 재건축 초과이익환수제 실제 사례
☞ 재건축 초과이익환수제의 시행으로 인해, 실제로 재건축 부담금 납부를 통지받은 아파트 단지들이 생겨나고 있습니다. 이중에서도 가장 유명한 사례는 '서울 서초구 반포주공'일 것입니다.
☞ 2020년 9월 23일 서초구청은 반포주공 1단지 3주구(住區) 재건축 조합에 5,965억 6,844만원의 예상 재건축 부담금을 통보했습니다. 조합원 1인당 부담해야 하는 금액은 4억 200만원에 이릅니다. 이는 초과이익환수제를 시행한 이후 최대 금액입니다.
☞ 한편, 방배삼익 아파트 재건축 조합은 2021년 4월 22일 서초구청으로부터 재건축 부담금 예정 금액을 통지받았습니다. 이 경우의 총금액은 1,271억 8,332만 200원으로 산정되었습니다. 조합원 1인당 부담해야 하는 금액은 2억 7,469만 4,000원으로 계산됩니다.
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오늘은 '재건축 초과이익환수제'에 대해서 한 번 알아보았습니다. 재건축 초과이익환수제의 개념을 미리 숙지하시어서, 항상 성공하시길 기원합니다.
그럼, Astralo는 더 유익하고 즐거운 포스팅으로 돌아오겠습니다.
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