∴ 지금 이 글을 읽고 계신 당신, 혹시 양도세 계산 방법이 궁금해서 들어오셨나요? 그렇다면 제대로 찾아오셨습니다. 저도 양도세를 계산해 보려고 다른 사이트나 블로그를 들러봤는데, 별다른 소득이 없더라고요.
☞ 그래서, 제가 직접 '양도소득세 개념'과 '양도소득세 계산 방법'을 정리했습니다.
∴ 부동산 투자를 공부하다 보면, 어느샌가 등장해 있는 용어가 바로 이 '양도소득세'라는 녀석입니다. 저도 처음에는 어려운 단어의 등장에 당황했습니다만, 실상은 초보자들도 금세 이해할 수 있을 정도로 쉬운 내용이었습니다!
* 본 문서는 '국토교통부 홈페이지'에서 발표한 정보를 바탕으로 쓰여졌습니다.
* 본 문서는 2020년 12월 기준으로 작성되었습니다. (2020년, 2021년 사용자용)
1. 양도소득세란?
양도소득세란, 개인이 토지, 건물 등 부동산 또는 분양권과 같은 권리를 유상으로 양도하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 조세를 말합니다.
☞ 이해를 돕기 위한 예시 (건물주 갑돌이, 해외 주식 갑순이)
원래 건물을 가지고 있던 갑돌이가, 해외 주식으로 대박이 난 갑순이에게 건물을 팔았다고 생각해 봅시다.
이 경우, 갑돌이의 건물은 갑순이에게 '양도'되었습니다. 또, 갑순이는 갑돌이에게 건물 구매 대금을 지불했겠지요? 결론적으로, 갑돌이는 건물을 '양도'하여, '소득'을 올리게 된 것이지요. 이때 부가되는 것이 다름 아닌 양도소득세인 것입니다.
- 단, 1세대 1주택은 비과세 : 2년 보유 시, 실거래가 9억원까지 양도차익 비과세 (하지만, 8.2 대책으로 '17.8.3일 이후에 취득한 주택은 실거주 요건이 2년 추가되었습니다.)
* 2년 보유 기간: (현행) 주택 취득일로부터 → ('21. 1.1~) 최종 1주택이 된 날로부터 양도일까지의 기간
▼ 예외적 감면 혜택: 장기임대주택, 신축주택 취득 등의 경우에서, 감면요건을 충족하면 양도세가 감면됩니다.
2. 양도소득세 용어 정리!
▲ 아래에서 살펴볼 양도세 신고 방법, 양도세 계산 방법 등에 대해서 알아보려면 양도세에 대한 기본 용어는 알고 가시는 것이 좋습니다.
▼ 아래에서 '양도소득세 기본 용어'를 살펴봐 주세요,
♣ 양도소득세 기본 용어 정리 ♣
☞ 양도가액 : 자산을 양도하여 얻은 총 수익금(매도 수익)
☞ 양도차익 : 자산을 거래하여 창출한 수익에서 필요경비(각종 수수료 등 비용)를 뺀 가격
☞ 장기보유 특별공제액 : 오랜 시간 자산을 보유한 경우, 양도세를 낮춰주기 위해 공제해주는 금액
☞ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유 특별공제액
☞ 양도소득과세표준 : 양도소득세를 부과하기 위한 기준 금액 (과세표준에 따라 세율이 달라짐)
☞ 양도소득산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율
3. 신고 방법 (예정신고, 확정신고)
▼ 양도소득세 납부를 위한 신고기한은 2번에 걸쳐서 진행됩니다. 바로, '예정신고'와 '확정신고'입니다.
| 구분 | 법정신고기한 | 신고 장소 |
예정신고 |
☞ 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월까지 예시) 2020년 8월 1일 잔금을 수령하였다면, 양도세 납부기한은 2020년 10월 30일 까지가 됩니다. +) 예외적으로, 대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 간주합니다. |
관할세무서, 국세청 홈텍스 - (온라인) |
확정신고 |
☞ 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지 +) 단, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다. |
* 예정신고를 하지 않으시면, 본래 납부해야 할 양도세의 20%를 추가로 가산세로 납부해야 하며, 1일당 0.025%의 납부지연 가산세까지 부과되니 꼭 기한 내에 신고하셔야 합니다.
* 신고 장소와 준비서류는 문서 7, 8번 항목에 설명되어 있습니다.
▼ 양도소득세는 '분할납부제도'를 운영하고 있으니, 참고 바랍니다.
< 양도소득세 - 분할납부제도 >
♣ 납부할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세금의 일부를 납부기한이 2개월 경과한 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있게 하는 제도.
♣이때, 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우에는 1천만원을 초과하는 금액에 대해 분할납부가 가능하며, 2천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2이하 금액을 분할납부 할 수 있다.
4. 양도소득세 계산 방법
▲ 양도소득세를 계산하는 방식은 크게 5가지로 나눌 수 있습니다. 지금부터, 1가지씩 차근차근 설명드릴게요.
㉮ 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
* 필요경비: 세법 상, 필수적인 경비로 인정되는 비용. 취득세, 등록세, 중개수수료(취득 및 양도), 국민주택채권매각차손, 소송 비용, 인테리어 비용 등이 이에 해당함.
※ 1세대 1주택자, 실거래가 9억원 초과 고가주택 양도차익 계산 방법 (9억원까지는 비과세!!)
☞ 양도차익 = (양도가액 - 취득가액) × ((양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액) - 필요경비
예시) 15억원 아파트 (취득 10억원, 1세대 1주택) 거래 시 양도차익 = (15억원 - 10억원) × ((15억원 - 9억원) ÷ 9억원) - 필요경비 ☞ 약 3.3억 - 필요경비
㉯ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
* 장기보유특별공제: (현행) 1세대 1주택 보유 10년 유지 시, 80% 공제 → ('21. 1.1~) 거주요건 추가 (거주 10년, 보유 10년 시 80% 공제)
㉰ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (연간 250만원)
* 당해연도에 단 1회에 한하여 양도세 250만원을 기본공제 받으실 수 있습니다. 때문에, 적절한 양도 시점을 조절하는 것이 필요합니다.
㉱ 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율
* 세율은 주택 보유 기간이나, 양도하는 주식의 종류에 따라서 개인차가 큽니다. 때문에, 이 부분은 아래에서 따로 자세한 세율을 표를 통해서 정리해 두었습니다.
㉲ 자진납부할 세액 = 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)
* 단, 지방세(자진납부할 세액 × 10%)는 추가로 납부하셔야 합니다.
5. 세율 정리
▲ 양도소득세에서 가장 복잡한 것이 바로 이 '세율'입니다. 정부가 지금까지 양도세 조절을 통해 부동산 시장의 급등세를 잡으려고 했기 때문입니다.
* 2020년 8월 4일 - 국회에서 '부동산 3법'으로 불리는 7.10 대책 후속 법안이 통과됨에 따라, 12.16 대책은 '21.1.1일부터, 7.10 대책은 '21.6.1일부터 적용됩니다.
▼ 현행 세율과 12.16 대책 및 이번 7.10 대책에 따른 세율 변화는 아래와 같습니다.
★ (7.10 대책) 규제지역 다주택자 중과세율 적용 예정 (기본세율에 추가!)
※ (현행) 기본세율 (6 ~ 42%) + (10% - 2주택) 또는 (20% - 3주택 이상) → (21.6.1~) 기본세율 + (20% - 2주택) 또는 (30% - 3주택 이상)으로 상향!
* 단일세율과 기본세율 + 가산세율 중 더 높은 것을 기준으로 계산됩니다.
* (기본세율 단위 - 만원)
| 과세표준 | 1,200 이하 | 4,600 이하 | 8,800 이하 | 15,000 이하 | 30,000 이하 | 50,000 이하 | 50,000 초과 |
| 기본세율 | 6% | 15% | 24% | 35% | 38% | 40% | 42% |
| 누진공세 | - | 108 | 522 | 1,490 | 1,940 | 2,540 | 3,540 |
* 누진공제란? 세금은 과세표준 구간에 따라 일괄적으로 징수하므로, 구간 내에서 생기는 소득차이를 나중에 누진공제금액을 차감하여 줌으로써 보상해 주는 제도입니다.
예시) 소득이 3억원 발생하였을 경우 ☞ (3억원 × 38%) - (누진공제 1.940만원) = 94.600.000
6. 가산세
∴ 앞서 말씀드렸듯이, 양도소득세 납부를 위한 신고를 하지 않으시면 기존에 납부할 양도세의 20%를 추가 납부해야 하며, 더하여 매일 0.025%의 납부지연 가산세까지 추가됩니다.
▼ 아래는 가산세 부과 주요 사유입니다.
| 신고 불성실 가산세 | 납부지연 가산세 |
|
과소 / 초과 신고: 납부(환급) 세액 × 10% |
미납 / 미달 납부: 미납 / 미달납부세액 × 미납기간 × 0.0025 |
|
단순 무신고: 무신고 납부세액 × 20% |
|
|
부당 무신고, 부당 과소신고: 무(과소)신고 납부세액 × 40% |
* 부당한 방법: 위조장부, 거짓증빙, 의도적 장부/기록 파기, 재산은닉, 국세포탈 등
7. 신고 장소 및 납부장소
▲ 신고 장소는 가까운 관할 세무서나, 국세청 홈택스입니다.
▼ 간단한 홈택스 접수 방법
☞ 경로: 홈택스 접속 > 신고/납부 > 세금신고 > 양도소득세 선택
+) 매매계약서 등 서류는 PDF 파일로 홈텍스를 통해 온라인으로 제출하실 수 있습니다.
더하여, 지방소득세는 주민등록상에 표기된 주소지의 관할 시/군/구청에서 납부하실 수 있으며, 온라인 상으로 납부하실 경우 '위택스'를 사용하실 수 있습니다. (홈택스 ↔ 위택스는 별개의 사이트)
8. 준비서류
▼ 양도소득세 신고 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.
1. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부 계산서
2. 양도소득금액 계산명세서
3. 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서
4. 추가 개인 서류
☞ 계약서 사본, 필요 경비 서류 준비
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저는 더 유익하고 즐거운 포스팅으로 돌아오겠습니다. Astralo's 부동산이었습니다!
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