∴ 저번 시간에는 조정대상지역의 뜻과 의미를 알려드리고, 그 구체적인 위치까지 알려드렸습니다. 그런데, 방문자님들 혹시 조정대상지역에서는 취득세율이 다른 지역과는 다르게 적용된다는 사실, 알고 계셨나요?
∴ 물론, 무주택자에게는 그다지 신경 쓸 일이 아닙니다만, 방문자님께서 다주택 보유자라면 문제가 달라집니다. 이는 2020년 8월 12일 지방세법이 개정되면서, 다주택자에 대한 취득세를 대폭 강화했기 때문입니다.
∴ 그래서, 방문자님들의 편의를 위해 제가 직접 조정대상지역과 비조정지역을 비교해서 개정된 취득세율에 대해 설명드리려고 합니다.
▼ 이 문서를 읽기 전에 꼭 알아야 할 내용!
[Astralo's 부동산] - [부동산] 조정대상지역 이란? 의미, 기준, 규제 내용 완벽 정리! (feat. 국토교통부)
[Astralo's 부동산] - [부동산] 조정대상지역 전국 75곳 지정 현황, 40곳 × (2020, 2021 국토교통부 참고.Ver)
※ 본 문서는 2020년 8월 12일 개정된 지방세법을 참고하여 제작되었습니다.
※ 본 문서는 일체의 부동산 재테크를 유도하지 않습니다.
1. '무주택자'가 조정지역에 1주택 취득 시 - 문제 ×
☞ 본래 무주택자였던 사람이 조정대상지역에 1주택을 취득하는 경우에는 별다른 문제가 되지 않습니다. 이런 경우에는 기존 취득세율인 1~3%를 그대로 적용하기 때문입니다.
예시) 가령, 신혼부부가 주택 융자를 받아 인생 첫 아파트를 구매하였다면, 기존 취득세율인 1~3%를 적용받습니다.
▼ 1주택자가 적용받는 취득세율 1~3%는 주택의 '취득가액'에 따라 상이하게 적용됩니다. 아래 표를 참고해 주세요.
* 1주택자가 납세하는 지방교육세와 농어촌특별세는 그 수치가 미미하여 별도로 표기하지 않았습니다.
2. '다주택자'가 조정지역에 주택을 '추가'로 취득하는 경우 - 문제 ○
▲ 문제가 되는 상황은 바로 이런 경우입니다. 기존에 1주택 이상을 보유하고 있던 사람이 조정대상지역 내에서 추가로 주택을 취득하게 되면, 취득세를 '중과세율'로 적용받습니다.
♣ 2주택 보유자와 3주택 이상 보유자로 구분해서 설명해 드리겠습니다.
▼ 우선, 2주택 보유자는 2가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 이 유형은, 주택 면적이 85m2(25평) 미만인 경우와 85m2을 초과한 경우로 나누어집니다.
1-1) 2주택 보유자 - 조정지역 내 85m2 이하 주택 취득 시
☞ 이미 1주택을 취득하고 있던 사람이 조정지역 내에서 85m2, 즉 25평 이상의 주택을 취득한 경우에는 취득세만 8%를 납세해야 합니다. 과거 지방세법 개정 이전의 최고세율이 4%였던 것과 비교하면, 정말 높은 수치입니다.
☞ 더하여, 2주택 보유자는 지방교육세는 0.4%를 추가적으로 납부하여야 합니다. 다만, 주택 면적이 85m2 이하인 경우에는 농어촌특별세가 면제됩니다.
1-2) 2주택 보유자 - 조정지역 내 85m2 초과 주택 취득 시
☞ 주택 면적이 85m2을 초과한다고 해서 취득세가 늘어나는 것은 아닙니다. 취득세는 바로 앞에 말씀드린 것과 같이 8%를 납세해야 합니다.
☞ 지방교육세도 0.4%로 주택면적의 영향을 받지 않습니다. 다만, 85m2을 초과하는 경우에는 농어촌특별세를 0.6% 납부해야 합니다.
▼ 3주택 이상을 보유한 자의 경우에도, 주택면적에 따라 동일하게 2가지 유형으로 나누어집니다. 85m2 미만 or 초과로 말이지요.
2-1) 3주택 이상 보유자 - 조정지역 내 85m2 이하 주택 취득 시
☞ 3주택 이상을 보유한 사람에게는 기본적으로 더욱 높은 취득세가 부과됩니다. 이때 적용되는 취득세율은 무려 12%입니다.
☞ 또한, 지방교육세는 2주택자와 동일하게 0.4%를 납부합니다. 다만, 3주택자 역시 취득한 주택면적이 85m2 이하인 경우 농어촌특별세는 비과세 됩니다.
2-2) 3주택 이상 보유자 - 조정지역 내 85m2 초과 주택 취득 시
※ 사실, 이번 지방세법 개정에서 가장 피해를 많이 보는 그룹이 3주택 이상을 보유한 상태에서 조정지역 내 25평 이상의 주택을 신규 취득하는 경우입니다.
☞ 취득세율은 기본적인 3주택 이상 보유자와 동일하게 12%가 적용됩니다. 또한, 지방교육세 역시 동일하게 0.4%가 적용됩니다.
☞ 하지만, 신규 취득한 주택의 면적 85m2을 초과하는 경우에는 농어촌특별세 1%를 추가적으로 납부해야 합니다.
3. 기타 예외적인 경우 (국세청 - '주택 세금 100문 100답')
질문 1) 이사 등의 사유로 일시적으로 조정지역 내 2주택자가 된 경우에는 어떻게 하나요?
☞ 이사 등의 사유로 인해 일시적으로 조정지역 내 2주택자가 된 경우에는 기본적으로 1주택으로 간주하여 과세합니다. 다만, 처분기간 내에 기존 주택을 처분하지 않으면, 차액이 추징됩니다. 처분기간은 2주택 모두 조정대상지역이라면 1년, 그 외에는 3년입니다.
질문 2) 조정대상지역에 1주택을 취득한 상태에서, 비(非)조정대상지역에 4억원의 아파트를 추가로 구매하면 취득세는 어떻게 되나요?
☞ 기존 주택의 소재지와는 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 취득할 때의 주택 가격에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됩니다. 4억원의 주택일 경우 1%입니다. 만약, 비조정대상지역에 1주택을 소유한 상태에서 조정대상지역 내에 주택을 추가로 취득할 때에는 8%의 취득세율이 적용됩니다.
질문 3) 주거용 오피스텔을 취득할 때에도 취득세가 중과되나요?
☞ 오피스텔을 취득할 당시에는 해당 물건이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로, 건축대장의 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다.
오늘은 '조정대상지역 취득세율 중과 및 개정안'에 대해서 알아보았습니다. 방문자님들 모두, 부동산 재테크 건승하시길 빕니다!
저는 더 유익하고 즐거운 포스팅으로 돌아오겠습니다. Astralo's 부동산이었습니다!
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