∴ 요즘, 조정대상지역 추가 지정 소식 때문에 온 나라가 난리가 났습니다. 창원시 의창구부터 대구, 부산, 울산, 광주, 그리고 38선 인근의 파주까지 총 36곳이 새롭게 조정대상지역으로 선정되었습니다.
∴ 이런 정부의 적극적인 부동산 억제책 때문에, 많은 분들이 조정대상지역에 적용되는 '세금 정책'에 대해 궁금해하십니다.
∴ 그래서, 오늘은 조정대상지역 내에서 주택을 양도하는 상황에서, 양도소득세가 비과세 되는 경우와 중과세 되는 경우에 대해서 알아보려고 합니다.
▼ 최근 조정대상지역과 관련된 시리즈 포스팅은 아래 내용을 참고 바랍니다!
[부동산] 조정대상지역 이란? 의미, 기준, 규제 내용 완벽 정리! (feat. 국토교통부)
[부동산] 조정대상지역 전국 75곳 지정 현황, 40곳 × (2020, 2021 국토교통부 참고.Ver)
[부동산] 조정대상지역 취득세율 개정안 완벽 정리! (feat. 다주택자 취득세 중과세율 적용)
※ 본 문서는 대한민국 정부에서 발표한 '20.7.10 부동산 대책에 따라 쓰여졌습니다.
※ 본 문서는 일체의 부동산 재테크를 유도하지 않습니다.
1. 조정대상지역 - 주택 양도세 중과세 + 장기보유특별공제 배제
▼ 먼저, 현재 조정대상지역에 적용되는 규정을 보여드리겠습니다. (7.10 대책 이후 변동 사항은 아래로!)
1-1) 조정대상지역 양도세 현행 규정
▼ 다주택자(2주택 이상 보유자)가 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 경우, 양도소득세가 중과세율로 적용됩니다. 또한, 장기보유특별공제 대상에서도 배제됩니다.
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현행 - 7.10 부동산 대책 적용 전 |
| □ 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용 |
| ㉮ 세율 - 1세대 2주택: 기본세율 + 10%p - 1세대 3주택: 기본세율 + 20%p |
| ㉯ 주택 수 산정 방법 - 주택 및 조합원입주권 수 |
| □ 주택 수 산정 방법: 주택과 조합원입주권 포함 |
| ㉮ 주택 수 산정 예시 - 1세대 1주택 + 조합원입주권 보유 시, 1주택 비과세 미적용 (단, 대체주택 취득을 위한 1주택 및 1입주권인 경우에는 제외) |
▲ 주택 양도 당시에 2주택을 보유하고 있었다면 기본세율에 10%를 가산하여 세금을 납부하여야 하고, 3주택을 보유하고 있었다면 기본세율에 20%를 가산하여 세금을 납부하여야 합니다.
▼ 양도소득세의 기본세율이 궁금하시다면? 아래의 포스팅을 참고해 주세요.
[부동산] 양도소득세(양도세) 계산 방법 완벽 정리! ( + 양도세 뜻, 신고 기간과 신고 방법까지!)
1-2) 조정대상지역 양도세 7.10 부동산 대책 이후 규정
▼ 정부에서 발표한 '20.7.10 부동산 대책에 따르면, 2021년 6월 1일 이후에 조정대상지역 내에서 주택을 양도하는 경우에는 더욱 높은 중과세율을 적용받습니다.
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21년 6월 1일 이후 - 7.10 부동산 대책 적용 후 |
| □ 중과세율 추가 인상 및 주택 수 산정시 기존 + 분양권까지 포함 |
| ㉮ 기존 중과세율 추가 인상 - 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p - 1세대 3주택: 기본세율 + 30%p |
| ㉯ 주택 수 산정 시 분양권 포함 - 주택 및 조합원입주권 수 + 분양권 |
| □ 주택 수 산정 방법: 주택과 조합원입주권 포함 + 분양권 |
| ㉮ 주택 수 산정 예시 - 1세대 1주택 + 조합원입주권 보유 시, 1주택 비과세 미적용 (단, 대체주택 취득을 위한 1주택 및 1입주권인 경우에는 제외) |
▲ 해당 시기 이후부터는, 2주택자의 경우 20%를, 3주택자의 경우 30%를 양도세 기본세율에 가산하여 납부하여야 합니다.
+) 차후에 실제 발생할 수 있는 여러 상황을 아래에서 대한민국 국세청이 제공한 '주택세금 100문 100답'을 참고하여 정리해 두었으니, 천천히 읽어보시면 양도세에 대해 이해하시는 데에 큰 도움이 될 것이라 생각합니다!
2. 기타 조정대상지역 내 규제에 대한 특별 사항 (3가지)
▼ 양도소득세 그 자체 이외에도, 조정대상지역 내에서 적용되는 규제는 3가지 사항 정도로 정리할 수 있습니다.
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21년 6월 1일 이후 - 7.10 부동산 대책 적용 후 |
| 1. 단기 양도 분양권 양도세율 70% |
| 2. 조정대상지역 내 비과세 거주조건 강화 |
| 3. 조정대상지역 내 '일시적' 1세대 2주택 유지 기한 |
2-1) 단기 양도 분양권 양도세율 최대 70%까지 적용
☞ 조정대상지역 내에서 주택 분양권을 양도하실 경우, 양도세율은 보유기간과는 무관하게 기본적으로 50%의 세율이 적용됩니다. 단, 조정대상지역공고일 이전에 매매계약을 완료하고 계약금을 수령한 경우와 무주택 1세대가 1분양권만을 보유하 경우에는 예외적으로 기본세율 및 단기보율세율을 적용합니다.
☞ 더하여, 정부에서 발표한 '20.7.10 부동산 대책에 따르면, 2021년 6월 1일부터 양도하는 분양권에는 기본적으로 양도세율 70%(보유기간 1년 미만 양도 시)를 적용합니다. 만약 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율을 적용합니다.
2-2) 조정대상지역 내 1주택 비과세 조건 - 2년 거주 필수
☞ 취득 당시 조정대상지역에 내에 위치한 주택을 '1주택 비과세 조항'을 통해 비과세 받으려면 2년 간의 필수거주 요건이 충족해야 합니다. 즉, 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상은 해당 주택에 실거주해야 하는 것입니다.
☞ 단, 무주택자가 해당 지역이 조정대상지역으로 공고되기 이전에 이미 매매계약 체결을 완료하고 계약금을 지불한 사실이 입증된다면, 이 경우에는 2년 실거주 요건이 제외됩니다.
2-3) 조정대상지역 내 '일시적' 1세대 2주택 → 1년 이내 양도해야 함
☞ 이전의 포스팅에서 알려드렸듯이, 이사 등의 이유로 일시적인 1세대 2주택자가 되신 경우에는 원칙적으로 모든 세대구성원이 이사한 주택으로 전입신고를 완료해야 하며, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다.
☞ 다만, 조정대상지역 공고일(지역별 상이) 이전에 신규주택 매매계약 체결을 완료하고 이미 계약금을 지불했다면, 이전에 시행하던 대로 3년 및 2년 이내에 기존 주택을 처리하셔도 됩니다.
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이전 주택 |
신규 주택 |
중복허용기간 |
| 조정대상지역 | 비(非)조정대상지역 | 3년 |
| 비(非)조정대상지역 | 조정대상지역 | 3년 |
| 비(非)조정대상지역 | 비(非)조정대상지역 | 3년 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2년('18.09.14. 이후) |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 1년('19.12.17.이후) |
3. 국세청 - '주택세금 100문 100답' / 조정지역 중과세율, 분양권 등
▼ 1. 중과세율 적용 관련 Q&A
1-1) 분양권(2021.3.2.취득)을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는지?
상황 예시) "A씨는 다주택자로, △서울 송파구 1주택(기준시가 6억원) △경기도 성남 1주택(기준시가 2억원) △대전시 유성구 1분양권(2021.3.2. 취득) △전라남도 구례 1주택(기준시가 2억원)을 보유하고 있다.
☞ 위와 같은 경우에, A씨가 서울 송파구에 있는 주택 양도시 1세대 3주택 중과세율이 적용된다. 정확한 주택수 판단은 상술된 보기를 참고하시기 바란다.
1-2) 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지?
☞ "종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니한다."
▼ 2. 조정대상지역 분양권 관련 Q&A
2-1) 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지?
☞ "현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 2021.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다. 시행시기는 2021.1.1.이후 취득분부터 적용한다."
2-2) 1세대 1주택자가 2021.4.2. 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지?
☞ "2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+ 1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정이다. 시행시기는 2021.1.1.이후 취득분부터 적용한다."
오늘은 '조정대상지역 양도소득세 중과 및 비과세 조건'에 대해서 알아보았습니다. 방문자님들 모두, 부동산 재테크 건승하시길 빕니다!
저는 더 유익하고 즐거운 포스팅으로 돌아오겠습니다. Astralo's 부동산이었습니다!
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